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行业知识

大连私募股权投资PSL的通俗解读 告诉你为什么楼

本周初的时候,央妈降准,释放了7000亿的流动性,这一利好让人们对于房地产市场又再度信心倍增,觉得原先束缚楼市的资金问题迎刃而解,大家喜迎降准,准备等待下一轮房价的上涨。


然而棚改一刀切的消息,搞得大家人心惶惶,四处求证,让房地产市场蒙上了一层乌云。那么大家为何对棚改一刀切的信息如此敏感?为何都认为棚改货币化是三四线城市房价的暴涨的元凶呢?棚改速度放缓又将对三四线城市房价产生什么样的影响?今天就将给大家了解下棚改货币化与三四线房价之间的爱恨情仇。


棚改货币化安置到底是什么意思?

棚改货币化就是地方政府在进行棚户区改造时,对于被拆迁居民使用货币资金的形式进行安置,简单的说,就是给予现金赔偿。这种形式主要包括三种途径:政府搭桥组织棚改居民选购商品房安置、政府收购房源安置、棚改居民自由支配货币补偿款。

政府为什么要在三四线城市进行棚改货币化安置?

从政府角度来说,在三四线城市进行棚改货币化安置主要有两个目的,一个是为了更好的解决困难群众的住房问题,二是去除三四线城市的楼市库存压力。要解决楼市库存问题,关键在于刺激刚需,提升城市居民购买力。但三四线城市普遍经济落后、就业环境差、配套服务设施不完善,吸引进城务工人员买房显然是十分困难的,因此只好挖掘本地居民的购房欲望。

实际上,目前三四线城市刚需是有的,主要还是因为老百姓手上没钱,买不起房子。在以前,国家棚户区改造基本上都是实物安置,拆一套还一套模式,对政府来讲成本非常高。

现在变成货币化安置,拆一套房子,政府以货币的形式补贴给拆迁户,拆迁户再拿货币去买商品房,通过货币化安置手段,一方面保障了棚改区居民基本生活,另一方面也利用了居民购买力,达到消化三四线城市楼市库存的目的。



棚户改造轰轰烈烈搞了几年了,货币化安置的效果非常显著,周边的房价一个劲往上涨。我就有点纳闷了,这个货币化安置的钱是从哪儿来的呢?

央行在2014年推出的PSL(抵押补充贷款)创新性政策工具,部分解决了棚改货币化安置的资金问题。央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。

那么问题来了:

· 开行是把什么抵押给央行了?是只能抵押棚改专项贷款,还是国债、开行债、扶贫贷款、小微企业贷款之类的都可以?
· PSL利率怎么设定?央行指定还是市场化?
· 如何监控PSL的投向,并防止利差套利。
· 开行用什么方式来偿还PSL贷款?



最重要的是,这是不是放水?

又学习了一下基本金融知识,发现一个比较权威的解释:

国信证券宏观经济分析师钟正生认为,这一工具最大突破在于,将商业银行贷款纳入用于基础货币投放的合格抵押品框架,从而摆脱再贷款的信用风险问题,打造一个常规的基础货币投放渠道。央行投放基础货币需要同时扩张资产方和负债方,而为了保证央行资产的安全性,央行一般会要求交易对手提供抵押品并进行风险评估。而合格抵押品意味着受到央行认可的,可在货币政策工具中用于抵押给央行的资产,例如我国正逆回购以及SLO、SLF操作中,一般使用国债和政策性金融债作为合格抵押品。我们在之前报告中提及,外汇占款趋势下滑,央票自然到期萎缩背景下,央行需要重启再贷款作为弥补基础货币缺口的手段。其主要原因在于,央行缺乏合适的抵押品,用于大规模基础货币的投放。而再贷款是信用贷款,不需要抵押。

但吊诡的是,无需抵押既是再贷款的突出优点,也是再贷款的局限所在。无抵押会带来信用风险问题,央行资产有可能会遭受损失,历史上由于再贷款在央行账目上产生坏账的案例并不鲜见。因此,我们一直认为,短期内再贷款可以充当提供基础货币的过渡职能,但长期来看仍需完善央行的合格抵押品框架。现在看起来,PSL可能正是在央行在完善合格抵押品框架上作出的重要推进。



然后脑补为通俗版:

· 央行采用外汇占款发行人民币的老路子越来越难了,美国加息,外汇流出压力大啊。
· 现在要以国内资产来定价发行货币了

好吧,看起来这不是放水,顶多可以称之为定向宽松。那么是不是就不用紧张通胀了呢?

完全不是!
类比一下,这其实是股市里面的一种对敲手法。
央行最终收下的抵押品不外乎还是地方财政的资产,那地方财政最大的抵押资产是什么呢?还是土地。

发出去的货币标的其实就是不断推升的地价。
这下好了,其实是央行和地方政府联手对敲,把地价炒高了,还多出来一种发行货币的手段,顺便把高杠杆风险转给平头百姓,一箭三雕。

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